炒房团再战江湖

已尘封两年的楼市似乎起死回生。蛰伏已久的炒房团也开始蠢蠢欲动，北京，上海，广深，中国经济最活跃的三个经济圈，都有他们重现江湖的蛛丝马迹。


从今年初开始，沉寂两年的楼市已开始逐渐复苏。摄影·陆光茂

3月份以来，房企拿地渐入佳境，各地一直狂飙的成交量和房价涨幅，更是直逼楼市最高峰2007年的水平。
已尘封两年的楼市似乎起死回生。蛰伏已久的炒房团也开始蠢蠢欲动，北京，上海，广深，中国经济最活跃的三个经济圈，都有他们重现江湖的蛛丝马迹。
对于波诡的房价，靠着资本的敏锐和消息的灵通，炒房团总有着超越一般消费者的灵敏嗅觉和身手。
所以，关注再现江湖的炒房团，就是关注房价未来的可能走势，就是关注我们的切身利益。
关注炒房团，就是关注自己
记者·顾彦平
“我们不是炒房，是投资。”“哪有什么炒房团，不就是团购吗？”谈起“炒房”或者“炒房团”，温州人多半否认。
但不管温州人是否认可，外界早已给他们贴上了“炒房团”的标签。一位采访对象向我谈起一次在上海打车的经历，他怒气冲冲地说道：“的士司机听到我是温州人，直接拒载！”
其实，“炒房团”并不神秘。调查发现，形形色色的“炒房团”往往没有确切的组织形式，仅仅是一种松散的信息共享联盟；它们的商业模式也与如今城市里流行的团购行为别无二致，区别或许就在于炒房团的成员都是些交情或浅或深的朋友，并且他们往往都是温州人，在温州浓厚的乡土观念和互助的经济传统中长大，他们更容易步调一致，共谋进退。
2001年8月18日，这是中国楼市应该铭记的一个特殊日子。这一天，157个怀揣巨额资金的温州人浩浩荡荡杀入上海楼市，在3天时间里买下了100多套房子，引得善于炒股的上海人高喊“炒房团来了！”“炒房团”称号由此开始，并逐渐成为推高上海、杭州、南京、北京、深圳等城市房地产价格的一支重要力量。据温州主管金融的官员估计，温州用于炒作房地产的资金共有1000亿元左右。携带着充裕的资金，温州炒房团的足迹遍布大江南北，所到之处无不引起当地人的惊呼。对于他们，房地产产业链条的各个组成部分，心态各异，地产商欢迎，Govern-ment默许，普通百姓则是担心甚至是仇恨。
当沉寂仅两年的房价开始呈现小阳春之时，以北京、上海、广深为代表的中国最活跃的三大经济圈，近段时间又有了炒房团重现江湖的诸多传闻。可以想象的是，他们重现的身影再一次让普通百姓心惊胆颤：房价莫非又会来一次狂飚突进？
这种担心并非空穴来风。回顾不到10年的炒房团历史，我们很容易发现，炒房团的活动轨迹一直都与近年来中国房价的几次波动基本同步，房价升则出动，房价跌则抽身。对于波诡的房价，靠着资本的敏锐和消息的灵通，他们似乎总有着超越一般消费者的灵敏嗅觉和身手。从这个意义上说，我们关注再现江湖的炒房团，其实是在关注房价的可能走势，也是在关注我们自己的切身利益。
在这个阶段，“炒房团”在沉寂一段时间后折返再来，一是因为房价在经过一番调整后进入低点，另一个不可忽视的原因则是对通胀的强烈预期。事实上，嗅觉敏锐的也不仅是温州客，山西的煤矿主们、深圳的中小投资者们都纷纷出动，为自己手中的货币寻找增值的通途。而国内投资渠道的狭窄，也导致房产一直都是有钱人的投资首选。
于是，我们前往温州，探寻现阶段下“炒房团”的生态图景；前往上海、北京、深圳，通过具体的鲜活的投资个案，来展现重出江湖的炒房团。值得注意的是，虽然有通胀隐忧存在，但在这个时刻，我们更应该慎防借通胀为名进一步投机炒作楼市的行为。
事实上，随着这几个月以来楼市的疯狂上涨，温州客们在投资上已经趋于谨慎。一位经常带着看房团往来上海与温州之间看房的负责人告诉我，与前几年的直接下单不同，现在的温州人已经改变，比如先选择观望，好好盘算后再下单。一位在历次宏观调控中都成功潜伏下来的“职业炒家”更直白地说，他并不看好现在中国一线城市的楼市，按照房价收入比计算，“房价快比美国高了！”
回到文首，采访对象说完被上海司机拒载的遭遇后问我，“就像投资股市一样，投资房产不是也很正常吗？更何况，难道你没有发现，正是温州人唤醒了中国人投资房产的欲望吗？”
其实，抛开职业道德，拒载的原因很简单：因为司机只是收入一般的普通老百姓，而以温州人为代表的“炒房团”在客观上的确给老百姓们带来了深刻的切肤之痛，比如日益走高、脱离自身购买力的房价。对于老百姓来说，经济能力限制了他们的“投资”，而采访对象所说的“欲望”，即使能够被唤起，但加诸他们的，恐怕只能是双倍的痛苦。
第四波炒房潮
南都周刊记者·牛思远
如果要评选中国楼市的热门词，“炒房团”一定会名列前茅。
这是一个耐人寻味的词汇。从字面上看，“炒房”和“炒股”不过一字之差，后者早已被社会普遍认可为一种正常的投资行为，而前者至今无法摆脱充满争议的命运。
事实上，和这个群体的复杂组成一样，炒房团本身的定义也难以简单说明白：怎么样才算炒房？是单指做短线买进卖出还是包含了长线投资者？
可以理清的似乎只有他们自己的态度。无论是在媒体上频频曝光的温州人、山西人、深圳人，还是其他城市的楼市投资者，“炒房团”都是他们不喜欢的标签。在他们眼里，自己的购房行为，不过是和炒股一样无可厚非的投资行为。
然而，房价对普通民众的敏感性，注定了他们的愿望只能落空。
2001年8月18日，当157个温州人怀揣巨额的资金浩浩荡荡地进入了上海的房地产市场，在3天时间里买下了100多套房子，擅于炒股的上海人发出了惊呼：“炒房团来了！”
上海人的惊呼背后，是对这些外地人推高上海房价的恐惧。2001年前后，中国经济刚从亚洲金融危机中恢复，各地房价基本都处于低位，唯有上海房价一路狂飙。第一个“温州炒房团”的到来，预示着温州民间资本对这片房产热土的关注——关注的结果，往往预示着房价的继续走高。
不过，此时的温州炒房团规模并不大，活动范围也基本限于上海、杭州等地，炒房团并未正式为社会各界所关注。但在开发商、地方Govern-ment和媒体的推波助澜下，他们很快走向更多的城市。
从2004年开始，随着全国各地房价的缓慢上扬，炒房团开始由上海向长三角的江浙等地蔓延。而在中国另两个经济圈的北京、广深等城市，各类炒房团也零星出现。由于组团的方式可以通过集体谈判拿到更低的折扣，更多的投资客开始有组织地加入了这种钱生钱的快车道。
一年后，由于投资型需求比重过大，最开始受到炒房团青睐的上海房价狂跌。始于2003年的地产宏观调控也开始显现出效果，叱咤一时的温州炒房团开始慢慢地淡出了人们的视野。
但淡出不是退出。嗅觉敏锐的投资客们并没有就此退出舞台，用他们的话来说，“只是在下雨天打打盹，等待来日的天晴”。
2007年前后，伴随房价再次狂飙，第三波炒房团的高潮迅速在全国上演。温州炒房团再次战无不胜、攻无不克，赢得“楼市炒作名”，他们东征上海、杭州，南下广深、海南，北取京津、西至重庆、成都??在这轮炒房团浪潮中，除了名震江湖的温州太太团，山西煤矿主等新的钱主也开始初露峥嵘，他们合力推高了各地的楼价。
在舆论与民愤的压力下，上海、北京、杭州等地Govern-ment不得不出手，限制期房转让、二手房市场征收高额个人所得税、购房实名制等强力举措纷纷出台，炒房团开始了向二三线城市的撤离。其后，中西部的成都、重庆、西安等二线城市成了这轮投资潮的宠儿。但在市场步入拐点之后，全国楼市跌声一片，此轮炒房风波宣告偃旗息鼓。
今年年初以来，各地房价的渐次回暖，房企拿地也开始渐入佳境。“春江水暖鸭先知”，伴随交易的回暖和通涨的强烈预期，手握大把钞票、沉寂两年之久的炒房团又开始蠢蠢欲动，并在上海、北京、深圳等全国核心城市开始找寻可以投资升值的新物业。八年间的第四波炒房团的身影就这样又一次走进了普通百姓的视野。可以想象的是，炒房团出没的这些城市里的普通百姓们，又一次陷入了对房价癫狂的恐惧之中。
此轮炒房团会不会像上轮一样，由三大经济圈开始，再向中西部蔓延渗透，目前还尚难定论，但毫无疑问的是，他们的出现，无疑会预示着一个房价新波动周期的又一次开始。
到底是房价上涨催生了炒房团，还是炒房团的到来推高了房价，始终是一个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题，或许争论本身不重要，重要的是现实条件下，炒房团早已演绎成了一个房价波动的参考指标，甚至远比所谓的主管部门的声音还来得可靠。

再战上海滩
最近几个月来，看楼团经纪人章蕾多次接到客商从温州打来的问询电话：“章小姐，到底什么时候还能再组织我们到上海买房呀？好房子都快被人抢光了，再不买我们就怕没机会啦。”如此浓厚热烈的投资热情，在经历过似乎仍未过去的上一波大萧条之后，显得格外突兀。
南都周刊记者·齐介仑 上海报道


温州鸥江沿岸聚集大量中高端楼盘。身有闲钱的温州人不但抬高了当地的房价，还四处出击寻找炒楼商机。
33岁的温州籍的看房团经纪雷朝军，最近生意忙得不可开交。网络红人“二月丫头”章蕾也是一名看房团的组织者，在温州投资客中，颇具号召力。温州看房团在上海看楼。上周六，温州某房产展上休息的售楼小姐。摄影·孙炯拐过几个路口，穿过长寿路和江宁路附近夹杂在楼宇丛林里的若干商铺，处理完一天工作的章蕾挎着时尚的休闲包，满面微笑地前往新会路的一家茶馆。今天下午五点，她要在这里如约去见几位朋友。这家名叫涧茶院的茶社位于新会中学对过，平日里顾客并不算多，气氛较为安静，她喜欢这里的平淡，于是多与圈中好友在此小聚，是这个小店的常客。
从2003年开始，凭借出身温州、了解温州人性情的关系，章蕾和她的一干朋友依托所在报社的客户资源，在投资人与开发商之间通过巧妙斡旋并牵线搭桥，在上海有声有色地做起了“温州看房团”的营生。到今天，这个早在前两年即已红透半边天的网络红人“二月丫头”，就这样不为人知地摇身一变成了个知名的房地产经纪人，在温州投资客中，她甚至已经是一位颇具威信和号召力的组织者。
出生于1980年的章蕾相貌姣好，活泼热情，交际能力更是在朋友间广受推崇，经由她一手组织和带领的看房团几十上百次，成交量非常可观。
从2008年年底到2009年四五月间，章蕾多次接到客商从温州打来的问询电话，有些人是她的老朋友和老客户，这些人在电话里一遍遍地催促她：“章小姐，到底什么时候还能再组织我们到上海买房呀？好房子都快被人抢光了，再不买我们就怕没机会啦。”
如此浓厚热烈的投资热情，在经历过似乎仍未过去的上一波大萧条之后，显得格外突兀，她也曾莫名其妙过一段时间。
就在章蕾尚不知所以然并力图求解的同时，她曾经的朋友、现在的炒楼“票友”吴永春已准备抛出第二套房子，“炒楼散户”林启者正计划大力度收购意向中的几套房子，看楼经纪人雷朝军则开始了自己房地产经纪公司的战略转移。
60万投入，100万回报
43岁的吴永春说，他不是炒房，只是玩一把而已。
世界广场位于浦东南路855号，这里是陆家嘴商圈的核心地段，与环球金融中心及金茂大厦比邻而居。2002年，从泰顺县公务员悄然下海后几经周折的吴永春成立了自己的公司，专事地产开发，他自任董事长并最终将公司总部开设在这座高等级的涉外办公楼里。
办公桌一角有序放置着吴永春写满书法习作的大幅宣纸，字很优美，有气魄，这个曾经历任县委新闻宣传科科长及温州某报记者的儒商，将他整个办公室打造得颇具文人气息。室内宽敞明亮，视野极其开阔，站在窗前平视正前方，可见一大片以蓝色玻璃做外沿装饰的楼群，那里是一个叫做“仁恒滨江园”的国际社区。
2004年初，吴永春极力说服在温州做中学教师的夫人，在这个小区置办了两口子在上海的第一套房产：240多平方米，总价500多万，吴永春拿出了四成的首付款200万。五年后的今天，对照4万多元一平方米的市价，这套房子已经升值到1000万。吴永春说，没什么，这种增幅并不算高。
如果说买第一套房子还有点踌躇的话，吴永春的第二套房子基本是在开发商的一个电话通知后就立马敲定了下来。
2009年3月初，本来无意购房投资的吴永春接到了仁恒滨江园开发商公司工作人员的电话。对方告诉他，他们新近在世纪公园附近有一个新盘正在发售，如果吴先生有意，价格会有优惠。
金融危机影响下的上海楼市那时正处于艰难时刻，在李嘉诚的长江商学院已完成MBA课程的吴永春想到了沃伦巴菲特的投资箴言：“人家恐惧的时候，你就要贪婪，人家贪婪的时候，你就要恐惧。”
就这样，在开发商拼命找关系动员以及朋友的几番努力推荐下，吴永春当即拍板要买下一套，开发商在他的游说下慷慨开出了八折的最大优惠。结果，开盘价本来定在35000元一平方米的房子，最终被吴永春以每平米27000元的价格拿下来。一套118平米的两居室高档公寓，他拿出的首付仅仅是现金60万。
在吴永春刚刚将按揭手续办完一个月后，小区的整体房价如同坐火箭一般猛涨了起来，涨幅超过了吴永春的想象。
6月19日下午，一家与吴永春颇为相熟的中介公司在电话中征求他的意见：手里的这套房愿不愿意出手，如果出手，每平方米可在他购入时的价格上增加1万元。吴永春略有思索后告诉对方，如果按照每平方米37000元的价格，可以考虑出让，至于房子以后是涨两万还是涨三万，那就让别人去赚好了，他不贪心。
吴永春算了一笔账：三个月时间，仅仅投入60万，转手一卖净利润是100万，何乐而不为呢？
坐在世界广场9楼的办公室里，吴永春一边忙于手头的工作，一边思忖在这个时段里是否应该再度出手购入几套房子。他掌握的这家“泽大投资公司”马上就要开始新一期的地产开发和品牌经营，时间很紧张，他和夫人已经约定，看看哪天有时间一起到中意的楼盘上去看一看。
炒房被妖魔化了？
忙完手头工作、安顿好明天就要参加中考的儿子后，已经是晚上11点钟。中山北路1288号的一个茶楼里，林启者伸伸懒腰，笑呵呵地说，最近很忙，每天都这样，睡得很晚。
前几天刚刚购进4套房子的温州瑞安人林启者一直在上海和温州间穿梭，现在，他的确切身份是温州大学计算机系的一名年轻而学识渊博的教师。
通过多次买入和卖出，林启者已是一名深谙此道的炒房客。只是，他无法理解的是，为什么“炒股”、“炒汇”可以光明正大，而“炒房”却被贴上了灰色标签，甚至被舆论妖魔化？在他看来，“炒房”和“炒股”在操作机理上是没有任何区别的。
2001年，林启者从温州到上海读博。刚到上海，他就发现了一个令他颇为吃惊的事实：作为国际大都市的上海，经济如此高度发达，房价竟与温州持平，当年的楼市均价不过3000元出头。
林启者没有过多犹豫，他怀揣经过腾挪得来的60万元现金，通过按揭的方式，一口气购入上海优势地段的三套公寓。“上海房价这么低，一定有前途，出于这种考虑，我们很多人从温州出来后都买了房子。那时候，大家确实有点疯了。”
从2001年到现在，几年走下来，上海的房地产市场起起落落，林启者把握得比较准，高的时候就抛掉，低的时候就考虑买进，他做的短线投入能够更为快速地回笼资金，而他熟悉的某些朋友，因为现金充足，选择的是长线投入。
“GDP都已经是10%的增长了，如果你的工资没有涨10%，那说明国家发展得比你快，你落后了，所以，必须得想办法去投资，起码要跟得上国家的发展步伐。”
与林启者的想法基本类似的，是他一位颇为相熟的朋友，这位朋友几乎与他同时购入上海房产，只是动作更大，一次性买进了30套。
由于在温州有企业需要管理，平日里工作繁忙不堪，林启者的这位朋友其实并没有多少时间用于打理上海房屋的维护和出租等各种琐碎事情。索性，他派出了自己的表弟坐镇上海，全职督导这30套房子的所有业务。具体到哪个房子哪天租期结束需要续租、哪天另一套房子需要换水龙头，都一一有明细登记。
按照林启者的观察，这位朋友的运作模式已相当于一个房产租赁公司，而以类似这位朋友的操作模式进行运作的温州商人，逐渐变得多了起来。
温州人喜欢投资，钱越聚越多，钱越多，越不可能把它存在银行里，这是任何一个炒房客涉足地产时的大致状况。这些身有闲钱的温州人，有些开始专门盯准房地产，全国各地到处跑，去寻找机会。时下的温州人主要是以房产和股票作为投资主体，而投资房产，对专业素养的要求更低，于是，“太太炒房团”不断出现。
“温州人看好上海，主要是看好中国未来的发展趋势，在上海买房子肯定是亏不掉的，至少是保值的，随便你在上海的哪个角落买房子都如此。只要你有足够多的钱。”
生意忙得不可开交
33岁的雷朝军远比他的年龄看起来更为成熟和老练。
一米七零左右的个头，微胖，短发，圆脸，方片无框眼镜，白衬衣，黄黑相间的皮鞋，白黄蓝三色相间的细条纹夏季长裤，这副装扮颇有些电影里新加坡华侨的式样。6月17日中午12点，在位于中潭路91弄57号的一家特色餐馆的包厢里见到雷朝军时，他正在眉飞色舞地与四五名投资人洽谈接下来的合作。他对自己的口才很有信心。
这位曾经在温州炒房团里做得风生水起的组织者，这段时间正在为自己的生意忙乎得不可开交。
雷朝军2002年正式闯荡上海，做地产营销14年，做“看房团”经纪的生意则不过短短五六年，但善于观察和精于交往的性格给雷朝军带来了很多机会。2004年，他创办了自己的公司，专事地产经纪和投资。
从2004年开始，雷朝军不间歇地在上海及周边省份奔走，与众多开发商谈判，与温州当地投资人交流，最终掌握了温州大量企业主及楼盘销售商作为自己的客户资源，形成了独特的影响力。雷朝军的客户大多是小投资者，在雷朝军看来，大的投资客、机构投资者、集团客户、境外资金，这些都是国家非常明确能够观察到的，而民间力量实际上是最大的一块，却也是最不容易被察觉的，而他手里掌握的，正是这些草根数据。
关于温州炒房团的媒体报道，雷朝军总是不以为然，比如一个小区200套房子，温州商人可能购买了30套，但这并不能得出温州人占了大多数的说法，“我可能实际持有量只有两三套，但我卖了再买、买了再卖，购房记录已经显示十几次了，但你能借此说温州人已经购进了多少套房子了吗？只是说温州人喜好房产，也存在恋富情结，喜欢投资上海，而且一直以来喜欢抱团，于是每一次都显得动静特别大。”
对于温州千人购房团、万人购房团的说法，熟知内情的章蕾也直斥滑稽，在她数年来组织的看房团中，最多的一次是100人，基本上平均每次在40人左右。
在章蕾看来，上海一些楼盘的开发商打出温州看房团的旗号，不能排除人为造势的可能，但无论如何，现在温州人对上海的投资热情的确是比以前高了一点，但高得并不夸张。
温州炒客再次杀进上海了吗？
闸北区长兴路188号，中海万锦城售楼中心里空空荡荡，除了几名售楼小姐在轻声交谈外，甚至看不到人员走动。这是6月20日的上午10点，周六，本该集中出现的看房者在这里一个都没有看到。
尽管如此，置业顾问马适挺还是说，2009年，他们只用了半年的时间即完成了去年一年的销售量，上海楼市回暖迹象已经非常明显，“不然，我们的销售额怎么可能增长得这么快呢？”
从5月1日开盘至今，马适挺和他的同事们也曾接触过多名温州购房者，但与中海集团之前开发的其他楼盘相比，温州客商的成交量并不算高。
马适挺给温州炒房客描绘了这样一幅肖像：服装上不一定会穿得很有气质，也不一定是什么名牌，可能很随便甚至有点土，但他会戴很大颗的金项链，或者背上一个LV的包；看完房子后，并不做声，但可能过一段时间后，他直接过来说，我要买上几套；温州炒房者在看房时，往往中途会掏出一个电话并用温州方言高声沟通；往往是两三个人先过来，觉得好，不几日就带一批人再来。
与中海万锦城的冷淡场景形成鲜明对照的，是与之相去不过一千米的绿洲雅宾利花园楼盘。偌大一个售楼中心里，看房者挤得满满的，外面陆续还有人不断进来。由于开盘日期在六月底，现在过来看房的人，都是有提前预订愿望的潜在客户。
绿洲雅宾利花园市场销售总监助理缪瑛已经感受到上海楼市大幅转暖的信号，在她看来，从3月份开始，整个上海楼市就已经逐渐回暖，到了4月份，确实还有媒体在那里博弈，讨论5月份以后的房市究竟是会往上还是往下走，“但现在已经不需多说了，趋势到底是怎么样的，已经很明显了。”
缪瑛介绍说，来这里看房的人，绝大多数是上海本地人和新上海人，尽管开发商也曾在温州做了不少广告，吸纳了一批客源，但总量不多，而且她发现，相对之前的楼盘，客户炒房的冲动小了，大多数还是以自住为主，温州炒房团大举杀入的状况，她并没有看到。“在我这盘，温州人很少，不超过10%。”
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成喜欢将温州炒房团裹挟的民间游资比作蚊子和苍蝇，而这批规模庞大的资金并非一定是从实体经济中抽离的，但却是客观存在的一股力量，只是说，气候好了，它才出来，气候不好，它就藏起来。“在通货膨胀的顾虑之下，温州客商选择投资上海楼市用以保值增值是有据可循的。”
尹伯成认为，温州炒房团重回上海楼市的消息不会空穴来风，只是资金规模还不好确定，但另有一个现象需要注意：有些开发商、炒房者、希望房价再上升的人，他们希望借温州炒房团来做文章，借机炒作，为的是房子可以卖得更好一些、价格可以涨得更快一点，“我看，这两个因素都是存在的。”

6月20日的温州房展会上，福州福鼎别墅项目的售楼人员在向温州客人推销。摄影·孙炯


6月20日的温州房展会上，郑女士（右一）和她的三个姐妹结伴而来，她们在上海、温州、杭州、福州等地拥有多处物业。摄影·孙炯
这里什么都能炒
温州直接参与房产投资的资金，在最高峰阶段，据说达2000多亿，而今天，至少也有1000多亿。温州人信奉“钱生钱”的投资文化，就连一辆三轮车的车牌，甚至都曾经炒到了4万元。不过，温州人始终觉得房子是最实在的。
记者·顾彦平 温州报道
身穿蓝色体恤、红色跑鞋的陈明，看上去像那种对什么都跃跃欲试的年轻人。一年半以前，他被总部位于杭州的绿城房地产开发公司派到了温州工作。
由于温州方言晦涩难懂，陈明总感觉对这座城市依然一知半解。不过，城市中有一种特质让他越来越确定，那就是“到处有钱在汹涌的流动”。
汹涌的资金不仅推高了温州当地的楼市、吸引了大大小小的外地开发商争夺温州客源，而且还形成了一个特殊的群体“温州炒房团”。
记者多方调查发现，“温州炒房团”其实是一种基于温州文化的“朋友带朋友”方式发展出来的一种团购行为，资金的多寡决定了他们与开发商们博弈时的底气。并且，这些“炒房团”并没有确切的组织形式，仅仅是一种松散的信息共享联盟，在一波波的宏观调控中，他们也在分化。
资金汹涌的城市
在温州，金钱的汹涌不只是存在于街头随处可以看见的诸如卡宴、捷豹、宝马7系等名车，更体现在楼市充足的购买力上。
作为温州绿城房地产开发公司营销策划部副经理，陈明参与的项目是温州首个同时也是绿城集团开发史上第一个综合体项目——绿城·温州鹿城广场。这个被称为温州本地高端市场最具代表性的项目位于温州市区人气旺盛的江滨路，汇聚办公、购物、休闲、住宅等为一体，项目的住宅部分均价为4万元/平方米，由于顶层是定制户型，更是高达8万元/平方米。陈明说，去年8月1日住宅项目一期开盘后，至今已销售了九成，累计销售40亿。
鹿城广场的定价多少显示出开发商对当地购买力的信心。作为擅长中高端住宅开发的代表，绿城在杭州的楼盘价位普遍在2万元/平方米，在北京西山的豪宅项目绿城·御园也不过是3万元/平方米。而在温州，4万元/平方米的均价，动辄2000万元一套的住宅，却取得如此旺销，温州人的购买力可见一斑。
不仅高端楼盘的定价“骇人”，普通楼盘价位之高也令人咋舌。6月20日，南都周刊记者在“2009温州品质房产展示交易会暨首届二手房展销会”现场看到，温州新城区域二手房挂牌价都在2万元/平方米以上，而江滨路沿线的房源3万元/平方米也很常见。展会现场的人气项目“京都城”，虽然位置并不在温州市区，目前只是处于意向客户登记阶段，但据透露定价也在2万元/平方米以上。
面包价高，面粉也水涨船高。就在今年4月，温州还诞生了新的单价“地王”，原温州长运集团地块持续一个多小时的争夺，创下高达19607元/平方米的楼面地价，是2008年以来的全国最高价。
一个地级城市的房价为何如此高？
土地供应量有限而民间资金充裕是原因之一。温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者，“温州直接参与房产投资的资金，在最高峰阶段，可能有2000多亿。目前，至少也有1000多亿。”
温州人喜欢在家乡置业的宗土文化传统则是原因之二。它使得温州楼市虽然是一个区域市场，但它的购买力却大量来自分散在全球各地的温州人。
或许，还有一个不可忽视的事实，是温州人在市场浪潮中产生的信奉“钱生钱”的投资文化。“温州人什么都喜欢拿来炒一炒，就连一辆三轮车的车牌，甚至都曾经炒到了4万元。”当地一个媒体人士告诉记者，“不过，无论炒什么，温州人都觉得房子最实在。”
杭州千岛湖阳光水岸度假公寓销售总监吴小节是土生土长的温州人，曾经是一名炒房者的她对温州人热衷买房的投资文化有着很深的理解。
“投资股票、基金等需要专业知识，很多温州人并不具备这样的能力，很多人炒股都是追逐所谓内幕消息，但实际上套牢了很多人。还有一些人投资煤矿，金融海啸之后，很多做煤矿的朋友亏得很惨。经历了多样化投资后，很多人反思自己的投资策略，认为房地产作为中国的支柱产业不可能崩盘，所以几番折腾下来，温州人还是喜欢买房。”吴小节说。
于是，自去年年末楼市步入低点之后，夹杂着汹涌资金、宗土观念和投资文化的合力，再次推高了温州当地的楼市；不仅如此，楼市中的特殊群体“温州炒房团”，在销声匿迹一阵后，在上海、北京、深圳等城市又重出江湖。
“温州炒房团”图像
邹凌云个子中等，有些瘦弱，一身T恤牛仔，走在人群中一点也不显眼。目前，他正依靠自身的力量在维持一个名为“温州投资置业精英会”的看房团。
上个月，他带团去了上海两次，每次看房团的规模都在四五十人，一般每次看两到三个楼盘。
“有一个楼盘在上海新天地区域，一套房子的总价在500万左右，虽然比起温州可能单价高一些，但总价差不多。很多温州人都有这个财力，更不用说一些总价在200万到300万的房产了。”经常带团往来于上海与温州的邹凌云，对看房团的购买力很有信心。
邹凌云从2004年底时就开始做起了组织看房团的业务。当时在《温州商报》广告部工作的他经朋友介绍被《上海商报》聘请为温州办事处负责人，主要工作就是发展看房团会员。
令邹凌云印象深刻的一次带团经历是2005年初，他和同事分别带了一个“汽车团”、一个“火车团”去上海看房，“那个周末一共看了6个楼盘，总共成交了180套。”
然而好景不长，随着宏观调控的到来，市场交易量直线下降。2006年，《上海商报》由于成本高企放弃了温州办事处，颇有眼光的邹凌云就自己维持看房团。
2007年初楼市在沉寂之后又开始火爆，邹凌云的看房团业务也一路飘红，“每次四五十人的看房团，最少能成交三、四套，多的时候一次成交十几套的也有。”
一轮红火之后又是一轮萧条。2007年末楼市进入拐点，看房团业务也随之降温。邹凌云对此已经习以为常，市场不好的时候，他有段时间在亲戚的公司里做出纳。“整个2008年市场都不好。除了年初年末带过几次团，基本上都在休息。即使去看盘，也是观望的多，直接下单的少。”
今年三月份，一些老客户主动打电话询问楼盘信息，邹凌云敏锐地感觉到，楼市又好起来了。不过，客户们还是很谨慎，“看房的人不一定当场就下定金，很多人会选择回去想想过几天再买，一般最终会有几套成交。”邹凌云对媒体不时爆出的“温州炒房团”的团购大单颇有些怀疑。
采访中，邹凌云不断地强调，“精英会的定位就是看房团，而不是购房团。”招募会员的主要方式是“朋友带朋友”，精英会就是把有相同需求的人团结起来，共享开发商的团购优惠政策。
事实上，记者在温州多方调查了解后发现，在这一层面上，又衍生出几种组织方式，并且不管是何种方式，它们都是松散的信息共享联盟。
比如“投资置业精英会”，邹凌云的角色就是房源信息和客户之间的联络人，“上海的一些媒体会提供给我信息，我把楼盘信息用短信发送给会员，每次都能组织四五十人的看房团，但每次看房的人都不固定，对会员也没有什么硬性要求。”
在温州，与“投资置业精英会”类似的还有温州各类媒体以及中介机构组织的看房团，这类信息随处可见。
还有种常见的团购形式，存在于亲戚朋友之间以及从事相同产业的生意伙伴圈内。“有个朋友在杭州做生意，今年初在杭州买了一个楼盘的三套物业，生意圈的朋友知道了就跟着他买。一些人认为以他的眼光买这个楼盘不会错，还有一些人则认为以后住一个小区了，彼此做生意也方便。”一位驻温州的开发商告诉记者，“这样就形成了一个人买房、一批人买房的情况。”
与以上几种外界所谓的“炒房团”不同，有一些是货真价实的“职业炒家”。这些人往往财力雄厚，并可以召集起一批资金直接拿下整栋楼。如果说看房团是“散户”，那么这批人就是真正的“大户”。
黄冬生就是这样一位“大户”。他可谓科班出身，大学读的是工民建专业，毕业后进入温州规划局，后来下海专门投资房地产。
他的投资方式与散户完全不同，几年前，他进入北京市场时，特地花了10万元聘请专业房产机构做了一个区域调查，而后，他整体买进了距离地铁五分钟路程的某区域楼盘的精装小户型，然后出租。在上海，他也如法炮制。
在投资方式上，他偏好两种类型，一种是“可以租给年轻白领、距离地铁近”的小户型，另外就是“可以租给老外、城市核心区域”的大户型。在资金来源上，他举例说，“如果自己拿出5000万，一般还可以再吸引到5000万的闲散资金一起投资，最后按投资比例、利润等分成。”
熟悉黄的人对他的评价是“精于计算以及对宏观形势的把握能力”。在一波波的宏观调控中，他都顺利“潜伏”下来。2007年年底，一些开发商资金困窘之际，甚至专门找到他投资。如今，据说他已经参股了五家开发商，“既做股东又做房东”。
从投机到投资
1998年开始的房改政策把房地产业真正推入了市场。在这十余年中，随着2003年开始数次宏观调控之手的缩紧，温州形形色色的“炒房人”也产生了分化。
吴小节曾经是一名炒房人。2001年，才24岁的她就在上海买下了外滩边上的滨江名人苑。
说起这笔投资，吴小节还记得很清楚，语调中颇为兴奋，“那套房就是在上海申办世博会成功的前一天晚上买的。每平方米9千元左右买进，花了19万付了两成首付款，三年后就赚了140多万。”后来在世茂集团举办的一次推介上，吴小节又买下一套北京东三环区域的世贸滨江公寓。“当时，房价每平方米一万元左右。房子都没看就买下了。”说起当时的投资，吴小节直言有些疯狂。
2006年初，是令吴小节记忆深刻的年份。在中央多管齐下的宏观调控下，曾经疯狂的市场一下子冷静下来。
“那一波调控中，很多人亏得倾家荡产，其中不乏一些‘大户’。”吴小节有一位朋友把自己的多套住房拿到银行做抵押借钱炒房，本想短炒，但遇到调控，根本没有能力消化，只能放弃。“多处房产被银行没收了，在银行里也上了黑名单。”吴小节自己也有几套房产被迫“割肉”。
从那时开始，“温州炒房团”发生了变化。“很多人都不炒了，去做实业了；还有很多人，摈弃了以前的投机心态，再也不会激进得完全超出自己的能力去投资了。”吴小节说。
之后，吴小节也结束了炒房生涯，并运用在“炒房”中锻炼出的投资眼光进入了房地产公司。“现在也会买房子，但是求稳、以中长线为主，是投资的心态。”
与吴小节类似，以前做机械生意、业余时间和朋友一起“炒房”的戴道金现在谈起房产投资来，谨慎、保守。
“以前买房子，纠集十几个生意圈的朋友把一层楼买下来，等合适的时机卖出，再按出资比例分成。那时买房子就像买衣服。”戴道金稍微停顿后，总结说：“其实那几年也是因为政策好。现在市场已经很高了，我们也越来越谨慎。”
今年4月，戴道金加入了一家投资公司，“带领几十个人的团队收购烂尾楼等资产”。在他看来，这是类似于基金收购资产，重新包装后在市场上推出，是一份更有前途也更有挑战的工作。
胡海燕是杭州金都房产集团有限公司营销策划部温州拓展部的经理，据她观察，现在温州人投资房产，做短线的明显少了。她接触的一位买了一套总价700多万的房产的温州客户，甚至是在用收藏古董的心态投资优质物业。
“买下之后也不会出租，就是收藏起来。”胡海燕分析客户的心态，“其实就是怕钱不值钱，这种理念的人，在温州越来越多了。”
“十多年来，市场在成熟，个人也在成熟啊。”吴小节感叹。

温州客撤离 煤老板补缺
在国人早已熟知的几个投资路径中，存银行利息不划算，买股票，那早就证明更不靠谱。数来数去，对不缺钞票的煤老板来说，似乎也只剩下了地产可以玩票。
南都周刊记者·王宏宇 北京报道


SOHO中国销售部总监金怀南透露，SOHO的商业地产，最近40%以上都被煤老板们买走了。摄影·刘浚
煤老板补缺
“对煤老板来说，投资任何东西的回报率，其实都比不上煤矿——无论是房产，还是股票。”
在北京三里屯酒吧一条街的街角， 35岁的陕西人于宝林（化名）一边钻进他那辆造型霸道的斯巴鲁驰鹏越野车，一边对记者说。他身后的不远处是一片仍在施工的建筑群，临街的巨型广告牌上写着：三里屯SOHO，抵御资金缩水。
于宝林的老家在陕西榆林市的神木县，他的个人主要资产有一家榆林民营煤矿的部分股份，西安的一家环保工厂，以及位于北京和西安、榆林等地的多处房产。第一项资产令他挖到了第一桶金，并为他此后的投资提供了源源不断的现金流。榆林位于中国著名的鄂尔多斯盆地——这里的煤炭资源储量占全国的39%，主要集中在陕西北部、内蒙古和山西部分地区，媒体聚焦的众多一掷千金的煤矿主们，多出于此。
于的资产足够买下几层写字楼。但他短期内并没有打算投资，他出现在这里的原因，是帮助几位老家的朋友来看房子。他的这些朋友都是煤矿主，尽管对房地产几乎一无所知，但都希望买下一些商铺用于投资，吸引他们正是SOHO的那句广告语：抵御资金缩水。
“我们的商业地产，最近40%以上都被能源业的投资者们买走了。金融危机对这些煤矿主，几乎没有什么影响。” SOHO中国销售总监金怀南对记者说道。
金怀南并不急于吸引于宝林的注意。在这些能源业的投资者中，除了少部分河北唐山的矿老板，大多还是来自山西、内蒙、陕西的煤老板，其中山西相对多一些，内蒙和陕西的比例相差不多。而受地段限制，这些富的流油的煤矿主们在北京的房产投资选择其实并不多，住宅地产主要集中在星河湾，而商业地产主要是SOHO的一些项目。
金怀南说，短线投资的温州炒房团正在远离北京市场。“此前开盘的中关村SOHO计划售出10个亿，短短半个月就几乎销售一空，但温州团只在刚开盘时来了6个人，最后只有一个人下了订单。”与陆续撤离的温州炒房团不同，最近持续增加的煤矿主客户，买房的目的主要都是长期持有，这显然也有助于提升房企形象。
金怀南说，就在不久前的5月份，SOHO的销售团队刚刚创造了中国商业地产单笔销售的新纪录，同时刷新了他们在4月份才创造的单笔旧纪录，不过金拒绝透露这笔订单的具体数额，只是说这两个创纪录的订单均来自煤老板。
“通胀很快就要来了。历次金融危机之后都伴随着通胀。煤老板几千万上亿元投一个矿，而且不止一个矿，连续开采30年收入稳定，这些资金存在缩水风险，需要一个出口。而地产是规避风险的最好手段。”金怀南显然希望于宝林这样资产雄厚却仍在犹豫的核心客户尽快决断。
虚拟资金的流向
“星河湾装修得富丽堂皇，就像个博物馆似的。怎么会有那么多人花这么多钱去住博物馆呢？”去年9月，郎咸平在无锡演讲时曾提到煤老板资金流向的问题，指出这些本应重新流回投资领域的资金，由于缺乏投资渠道，正变成盲目追高的“虚拟资金”，反映在房地产市场，就是“炒房”。
“光靠住宅消化不掉这样巨大的购买力，所以现在煤老板的投资正转向商铺。”金怀南说。三里屯SOHO的公寓仍然供给充足，但商铺几乎已经销售一空。“矿业毕竟是有巨大风险的。”金说，“相当一部分煤老板甚至希望能从SOHO手中直接买星级酒店，但这需要在房子开建时就引入酒店管理，并不是我们所熟悉的领域。”
在金看来，煤老板的房产首先看地段，其次看项目，投资路径一般是先就近在本地和省会买房子，再考虑北京，也有去天津的，因为海南等地污染少，去那边买房的也很多。不过北京还是除省会之外的首选。他并不同意煤老板喜欢豪华精装修房子的看法，“现在，很多煤老板们买房的决策是‘煤二代’参与的，‘煤二代’一点都不土。SOHO的国际化风格其实很适合他们的口味。”
但北京黄金地段日益减少的土地供应，决定了煤老板们不可能把钱都投入到买楼中去。“很多人的钱确实没地方花，也不知道怎么花。”于宝林说。他听说过神木那边有人做水泥厂，也有人做农业，至于做药、做太阳能甚至互联网，因为是外行，煤老板一般不会随便参与。
“把实业做起来当然很赚钱，但是好的实业煤老板未必能玩得了。就拿四川人买悍马来说，能买得起悍马品牌的煤老板不计其数，但是真正懂经营管理的没几个。”于宝林说。即便在熟悉的矿业，想要继续扩大投资也不容易，门槛还是公司管理。在于宝林的圈子里，有人去内蒙开铁矿，也有人去青岛、新疆、山西玩过资源，但这些尝试失败的占大多数。于宝林的家族去年也在内蒙投了1000多万采矿，但赶上金融危机，没什么回报。在此之前，于家还在山西投资了一个水厂，不过现在也还没有回报。“我们家族投资其实很盲目。股市就更不用说，陕北那边的煤老板都不相信股市，之前的沉痛教训太多。”
“我们家族也注册了集团公司想实现集团化，但是转型很困难，精细管理当地人做不来，另外，这里面有很多灰色的东西，交给外人做不放心，比方出200万送领导，要是正规的公司，账面上怎么做？浙江正泰确实成功了，但是那是个特例。”
千挑万选之后，房地产相对还是一个值得投资的项目。于家正在尝试投资房地产开发，他们前不久集资3个多亿，买了一个国有企业的三百亩地。“西安有些楼盘是煤老板投资的，他们不光自己做开发，过两年转卖了也是有赚头的。”
煤老板的消费地理
对于宝林来说，过去的三年，无疑是他人生中最不可思议的部分。三年前，他的身份仍是北京中关村电子城里的一个小老板，妻子在学校图书馆做图书管理员。两个人的收入加起来，一年勉强有10万元，两个人在北京买了处二手的两居室，为了省钱，装修只花了两万元。尽管在舅舅掌管的煤矿里投入了20万元股份，但根本不赚钱，“不比种地强”——“曾有人要用自己的煤矿跟别人换一辆卡车，都没有人愿意。” 于宝林笑着说。
但一夜之间，煤矿突然挣钱了，而且非常赚钱。每吨纯利能达到400-500元，“一般的小矿年产可以到10-30万吨，多的有60-100万吨，有的人一个人就拥有10个矿，一个电厂，身家30多个亿。”越来越多的发家奇迹也随之在于宝林自己和他身边上演，最典型的一个，是有人最初投资1万，最后卖矿时分到了340万。
但问题也随之而来。这么多钱，该怎么花？
首先是送礼。于宝林的一个朋友，去年光在北京买奢侈品，就消费掉700多万。而另外一个朋友，在西安的中大国际一次就消费了300万。还有人一次买二三十个LV包，买200万的手表，不过这些奢侈品很多都是用来送人。更多的人则直接送现金，于宝林说他一个朋友曾在汽车后备箱拖了30万现金来北京，把小官员都吓住了，因为“没见过那么多现钞”。
其次是买车。前几年流行悍马这样的越野车，买奔驰就大家全买奔驰，买迈巴赫也是一阵风。然后是买房。先在神木当地买，在西安买，再到北京、天津买，然后去海南买。于宝林家族的房产是最少的，榆林一处，西安有3层楼，北京一处。他的舅舅有两套500多平米的房子，还买了栋1000多万的独立小楼。另一个朋友今年33岁，一人就有24套房子。还有朋友托人买了8套房子，直到交钱时才知道具体在哪儿。陕北人不像山西人那样喜欢扎堆购房，神木人主要住在神华大厦附近，还有顺义机场附近的别墅，此外星河湾、南北二环等地段好、环境好，尤其是有好学校的地方，也是煤老板购房的首选。
相对而言，旅游、留学等花销，都是小头了。无非是一拖几，你买了这个车或者房，另一家也跟着买。你去了这个国家旅游，另一家也继续去。至于送孩子出国，可能一堆人都在一个国家，然后派个家长代表，隔段时间去看一次孩子，一次下来看一圈。
但是，这些远远消化不掉动辄数亿的流动资金，仅在榆林，亿万富翁就不少于500个。尽管地方Govern-ment出于税收考虑，仍在整合小煤矿提升开采量，但国家开始整顿煤炭业是不争的事实。现在于宝林家的10个矿已经全部停产。“很多2004年后办了手续的矿，国家也收回了开采权，开矿的人现在都觉得不稳定，能开几年都没谱。政策紧了再期望它松不靠谱。”于宝林说“煤老板的资本转型是早晚的事”。
于宝林现在还住在自己的两居室里，对房地产投资并不是很热衷。他现在一年的开销在20万左右，其中花在小孩身上的有五六万。“我们那里把子女送出国的情况很普遍，都是希望孩子能有彻底的改变，长大绝不会再接着搞煤矿。”于宝林说，“我要争取四十岁前，手里的活钱能到5000万。那时候我就什么都不做了，1000万交给银行管理，然后全家移民国外。”

“深圳炒楼鼻祖”还在潜伏
“金盆洗手？”邹建民笑着摆了摆手，“我只是在等待一个好的入市机会。”在深圳楼市投资圈里，他有着“一年倒手三四十套房子从未失手”的惊人战绩。虽然他认为现在风险不小，但并非不可为。“做长线要看是否月租抵月供，目前基本不可能；短线随时都可以进去，有成交量，就可以做。问题在于，你有没有保障自己的手段。”
南都周刊记者·牛思远 深圳报道


杨先生（右一），温州苍南人。他和生意圈里的温州朋友因业务需要每年都要在深圳住上三四个月，闲暇时到深圳、惠州、中山等地看房，每人在以上各地都有十来套房产。摄影·吴俊松


邹建民常受邀参加深圳投资客举办的聚会。他认为此轮楼市反弹的持续性不强。摄影·马闪山

夏小姐，温州瑞安人。今年3月以来，与温州亲友在深圳购房达100来套。目前仍在到处看楼，新目标是买整栋烂尾楼，自己开发。摄影·黄霹
又一轮楼市的游戏上演了。
在这个“钱生钱”的游戏里，曾经有人一夜暴富，也有人泥足深陷。在漫长的蛰伏中，成功者在回味登顶的快慰，制胜的经验，失败者在反思溃败的原因，失手的教训。
如今，随着楼市新一轮的强劲反弹，许多在上一波低潮中幸存下来的深圳投资客们悄悄醒来，时刻窥视着重出江湖的最好时机。
蠢蠢欲动的本地炒家
“跟你说过多少遍了，我暂时还不打算入市，也没有房子要卖。”资深投资客邹建民不耐烦地说了几句，就匆匆挂机。这是两小时内他接到的第八个电话，大多来自地产中介。
6月17日，深圳蛇口某临海豪宅的会所，大胡子邹建民穿着一件带古文图案的白衬衫，半靠在白色的沙发椅上，神态悠闲。他语速很快，偶尔会停下来，点燃指间的香烟。透过缭绕而起的烟雾，来自对岸香港的繁华灯火在夜幕下隐约可见。不过，尽管只剩下这里一套自住的“无敌海景”房，他的生活其实并未远离楼市。
“金盆洗手？”邹建民笑着摆了摆手，“我只是在等待一个好的入市机会。”
这个等待有些漫长。一年多前，他赶在深圳楼市盛极而衰的前三个月抛掉了存货，不但全身而退，还赚了个盆满钵盈。“房子分钟之内可以让你赚个一百万，也可以让你赔掉一百万。一旦下跌，没有成交量，跑不掉的。”
那之后，作为中国第一代股民的邹建民转身杀回了股市。然而，他似乎并不愿意在这里呆上太久。随着楼市的回暖，他已将不少股票抛掉套现。漫步在凉风习习的海滨走廊上，他悠悠地叹了口气，“玩过房子之后炒股就没意思了”。
而俞磊刚刚从过去一年的楼市低潮中恢复过来。记者联系他时，电话那头的他正在听经济学者赵晓的讲座。6月20日上午，俞磊带着记者去华侨城晃悠了一圈。站在度假区的湖边，他兴致勃勃地指点附近几个著名楼盘，如数家珍般点评着它们的优劣。
聊了一个中午，俞磊毫无疲态，转身又开车去红树西岸看了三套房子。牵着他的黑色贵宾狗“嘟嘟”，俞磊在楼盘附近的五六家中介门店里进进出出。遇见熟识的物业顾问，他热情地打着招呼，冷不丁问上一句：“你觉得接下来还会涨吗？”
同样在等待的还有甄严和朱久安。他们所在的投资客俱乐部“翡翠脑库”刚刚结束了当月的例行聚会。这次聚会上，召集人朱久安请来了邹建民做嘉宾，“脑库”的议题在时隔许久之后重新回到楼市。6月21日和记者见面时，核心成员甄严连连感慨，为错过去年底的抄底机会遗憾不已。
市场的反应可以映证甄严的遗憾。根据深圳市国土房管部门数据显示，自今年三月份以来，深圳楼市连续上涨三个月，涨幅达30％左右，成交量也持续维持高位。外地炒家和一拨从实业界转投而来的新秀已经入市，在他们的带动下，深圳楼市投资客圈子里原来的活跃分子们，也开始把目光转向了正节节高升的楼市。
“几个月前投资客大概占到15%，5月份到现在超过20%。”美联物业福田北区高级区域经理林汉通说，豪宅市场近期投资客比例确实有上升的趋势，单是红树西岸单套500万以上的单位，4月份就被四五个温州客一口气买下了十几套。
而中小户型方面，借着深圳扩关和地铁建设的东风，位于关口附近的楼盘大受投资者欢迎。开发商森之润投资发展有限公司副总张晓林透露，从近期“万科里城”等楼盘的热销看，投资客重新入市应该是明确的。
“深圳人投资意识很强，但对于实力有限的中小投资者，关内的投资门槛较高，而关外的中小户型因为总价低、选择多，受他们热捧并不奇怪。”
似曾相识的狂热
情况似乎确实如此。
6月19日，记者来到森之润的“3号线城市公寓”售楼处。这里附近道路上尘土漫天，坎坷难行，尚未开盘，加推的A栋168套中小户型认筹却已经有140多号。据销售主管满开拓介绍，其中投资者比例接近一半。
这个关外楼盘位于深圳龙岗区横岗街道，从市区坐车过去需要一个多小时。因为距离建设中的3号线荷坳站仅200米，第一批近200套单位，5月23日开盘的当天便仅余两套房了。
同样的情况也出现在豪宅红树西岸。据附近的中介透露，由于卖得太火，开发商已经封盘捂售，而代理该楼盘的中原地产则因此拿下了“3月销售冠军”的称号。
时光似乎又回到了两年前。
那时的邹建民正忙着将手里最后一套存货卖掉，一路疯狂上涨的房价让他有些心惊肉跳。但他的身后，无数接盘者依然在争先恐后涌入楼市，他们谁都没料到几个月之后的楼市竟会掉头暴跌。
“最疯狂的时候，连中介的业务员都杀进去了，”邹建民说，2007年他自己的消息网络已经铺开了，他发现当时中介给他推介房子大多是他们自己挑完剩下的，“我还跟他们开玩笑：你们吃肉，把骨头渣丢给我？”
玩笑归玩笑，邹建民对市场的风险越来越警惕。尽管当时的一手房火热到开盘当天就能售罄，与地产商关系不错的邹建民也坚决不碰。甚至对一向熟悉的二手房市场，邹建民也改变了策略，先是只做倒手的中间人，争取过户前就卖出去，到后来，他干脆只出不进。
就在清仓离场的2007年4月，邹建民在《深圳商报》上发表了看空的言论，“那时我就感觉到了市场不好的苗头。”
让俞磊遗憾的是，这样的看法并不符合那时自己的胃口。2007年六七月份，眼看着“价格高得没天花板”的新楼都能销售一空，俞磊顿时觉得二手房已经遍地是黄金。他一口气买入了盐田的四套海景房。“买房子跟冲锋一样，看到海景就爱上了，半个小时签了约。”
甄严和朱久安就是在这样的氛围中认识的，只不过，那时的他们还在单打独斗。
2007年8月，他们和未来“翡翠脑库”俱乐部的成员们来到重庆，看中了当地一个名为“翡翠湖”的楼盘。开放商为团购提供了更低的折扣，此行让原本素昧平生的几位深圳人聚到了一起。
不久，俱乐部宣告成立。他们相约每月聚会一次，由轮流担任的召集人确定议题、邀请嘉宾，参与者依次发言。除了房地产，他们讨论的内容包括股票、黄金、艺术品等一切投资品种。“大家都成了朋友，有时候聚会要聊到凌晨一点。”甄严说。
这是个有趣的圈子，二十余个成员中有商人、律师、教师、银行行长、媒体主编、企业主和公司高管，横跨了各个行业。由于基本都受过高等教育，他们比照着著名的罗马俱乐部和兰德公司，为这个沙龙性质的投资者俱乐部取名“翡翠脑库”。
“一群热爱投资的人，一群志同道合的人”，2008年4月，他们在“翡翠脑库”新建的博客上如此描述自己。这里贴着他们每次聚会的会议纪要，成员们原创或转帖的投资分析，以及各类与投资有关的新闻。只是，这个在楼市低潮才热闹起来的博客，篇数最多的博文门类并不是“聚焦房地产”，而是“休闲时光、杂谈”。
混乱的江湖



经过了那一轮狂热，如今的邹建民显得更为谨慎。
在深圳的楼市投资客圈子里，邹建民是公认投资楼市的“专业人士”，甚至有媒体干脆称其为“深圳民间投资炒楼鼻祖”。
邹建民名气大，一部分的原因来自他自称的“一年倒手三四十套房子且从未失手”的惊人战绩，另一部分，则是因为他在媒体上的活跃敢言。这个在深圳楼市摸爬滚打近十年的资深投资客，从到处找售房小广告开始，一步步搭建起自成体系的投资理念。
“与其说是投资客疯了，倒不如说是银行在发疯。”邹建民说，银行违规放贷他看得太多了。对于投资渠道狭窄的中国人而言，楼市已经成了全社会的投资品，但问题在于这么多人的钱从哪里来？他分析说，经过连续降息，现在贷款的利率水平已经降无可降，一旦加息，不知多少人要变成负资产，而极度膨胀的贷款中，又不知有多少将变成呆坏账。
“一套房子动不动700万，按首付20%计算需要140万，还有560万是银行贷款。”邹建民拿自己所在小区的楼盘举例，给记者算了一笔账，“还上20年，每月要拿出2万多还贷。按照收入的50%计算，至少要5万以上的月收入才行。深圳有多少人能有这样的月收入？还不是银行为了业绩给你开的收入证明！”
专业出身的俞磊对此深以为然。他拥有注册房地产估计师、土地估价师和房地产经纪证书，原本是中介的商铺物业顾问。2005年，他凭着和业内人士不错的关系，拿下一套被中介经理“珍藏”的房源，自此一发不可收。
和许多试图以小博大的投资者一样，他也很快玩起了种种风险巨大的资本游戏。
“有几个人是全用自有资金投资的？还不是靠银行贷款。”地产中介出身的俞磊对行内种种违规操作手法十分熟悉，“什么‘阴阳合同’啊，借别人身份证享受七折利率啊，几乎所有人都这么干。”
“阴阳合同”是一种高杠杆的房贷融资方式，投资客利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额，可以实现“一成首付”甚至“零首付”。等到房价上涨一些，只需要出手卖掉即可获利丰厚。在房价持续上涨的前两年，这是深圳投资客最热衷的炒楼方式之一。但问题在于，一旦房价下跌无人接盘，更多的银行贷款意味着更多的月供，而月供的数字，往往足以压垮炒房者脆弱的现金流。
“我不太做短炒，所以还不算很过分的。”俞磊说，获得“首套住房利率打折”等优惠政策才是他的绝招。通过借用尚未购房者的身份证，投资客们可以为这些挂在别人名下的房产获取多套优惠贷款，“我们有句玩笑话，如果房价上涨而你没出手，肯定不是因为没钱了，而是没身份证了。”
然而，用多套身份证购房同样存在风险。为了这个，俞磊和银行还闹了一场不大不小的纠纷，折腾得他身心俱疲。“那段时间真的是很抑郁。”
最后的潜伏
房价回暖，俞磊不愿卖房了，别人同样也不卖。这让秉持着“绝不买新楼”的俞磊陷入无米之炊的困扰。
不过，眼下他最担心倒不是房源稀少，而是首套房七折利率等优惠政策可能会被取消的传闻。根据他的测算，去年国家在税收、交易费用和购房利率上的减免，相当于变相降价30%，万一取消，购房成本立马就上去了。
而对于他这样手上还握着八九套房子的投资者而言，另一个问题更为棘手。优惠政策取消假如不涉及原有楼盘，俞磊顶多只是入市成本增加，但要是原先购房者的七折利率也要被取消，那他手中的房子月供将骤增不少。“我现在的房子还能月租抵月供，但要是国家优惠政策有变，那后果真的就不堪设想了。”
和俞磊不同，从基本面上说，邹建民并不看好当下的楼市。在他看来，八九千元一平方才是深圳合理的房价，现在的价位已经脱离了大众的消费能力。尤其是一些所谓的豪宅和炒概念的楼盘，空置率非常高。他觉得，房子归根结底还是给人住的，缺乏自住客的支撑，投资风险已经太高。
不过，不管风险到底有多高，手中没有存货的邹建民暂时倒没什么压力，在出手之前，他有的是闲暇给别人出主意。
“现在天天有人咨询我，问是否可以入市。”邹建民说，他认为虽然风险很大，但并非不可为。“做长线要看是否月租抵月供，目前基本不可能；短线随时都可以进去，做的就是趋势，目前趋势向上，有成交量，就可以做。但是问题在于，你有没有保障自己的手段。”
甄严想法和邹建民如出一辙。他不但完全接受邹建民“月租要能抵月供”的投资法则，还为自己定下了更为严苛的规矩：必须留够手头所有房子两年月供的现金。
“现金流绝对要保证安全，宁愿少赚点钱。”甄严说，正是因为自己策略保守，2007年底的那次退潮才没把他套进去。然而，没能在去年底的最低点入市抄底，甄严至今仍然觉得遗憾。
“踩准时间点是投资最关键的一点，机会稍纵即逝。”甄严说，他预计这波反弹还能再上涨10%，但他准备再等等，“应该不会太久，长期看房子还是要涨的。”
（应受访者要求，除邹建民外，其他皆为化名。感谢南方都市报记者李孟姣、魏终超提供帮助）

抄底美利坚？只是走走秀
特约记者 ·木子丰
去年底以来，受金融海啸冲击，美国楼市陷入低迷。
这些房子几乎都是在美国房产泡沫的最高峰时造起来的。
方圆几公里内看不到行人，车也是稀稀拉拉的几辆,一些房屋还在建造中。
2009年的春日，温州城外21.7公里处的永强国际机场，外表敦厚，微黑的刘福登上了去美国的飞机，作为国内某知名房产网站组织的“赴美购房团”中的一员，在家乡经营纽扣生意的他此次将随团考察美国的房产市场，多少人梦中常念及的NewYork，正是其中的一站。
和刘福一道的，还有宁华平，一个精瘦的中等个子的中年人，他只说自己从事外贸生意，具体做哪行，他不肯说，反正像他这样靠外贸吃饭的生意人，江浙一带，实在太多了。
到美国抄底的机会来了
10年前，1999年的时候，刘福才33岁，刚刚从他家乡温州某镇的一所中学辞职，离开看上去还比较稳定和高尚的教师岗位，用他自己的话来说就是自己炒了自己鱿鱼，来到温州，和他的姐姐、姐夫一道下海做起了纽扣生意。
“那时候虽然说是下海经商了，可也就是小打小闹，说得不好听，就是找另一口饭吃，只是年轻，心里不安分呗。去美国买房子？那是连做梦也不可能想到的美事，你要敢想，人家一定以为你疯了，哈哈。”
可是从做梦都不敢想，到敢想了，再到终于踏上赴美国购房的飞机，这中间其实就短短10年，这10年里，刘福和他的家人们，生意发展得意想不到地迅猛，特别是2001年之后。
说起为何申请加入“购房团”，目前在温州及上海、杭州一带经营不算庞大但也不算小的纽扣生意的刘福说，完全是出于自己的喜好，他最放心购买和投资的就是房子，因为从小他的长辈就告诉他，自己有房子，那就什么都不怕了。目前他在上海、南京、镇江、深圳都置有自己的物业。
去年开始的金融危机，使美国的房价遭到重挫，“媒体报道得很多，说美国是此次金融危机的发源地，情况尤其严重。”刘福在报纸上和网络上都看到，2008年在北京举行的一次房展会上，美国人把“法拍屋”(业主缴不出房贷被银行没收的房屋)带到中国来卖，最便宜的竟然一美元就能买到一幢。“一美元那种肯定是极其特殊的情况，不过这也说明了美国房地产确实非常不景气。”这种不景气对刘福这样的手中有不少闲钱的人来说，那就是意味着机会来了。所以当他在某房产网上看到招募赴美抄底购房团成员时，没有任何犹豫就报了名。
刘福其实一直也没有想到，金融危机以来，美国的房价跌到了10年来的最低点，但这个最低点的平均跌幅也只有15%左右。刘福的想法是在美国购买价格合适的商铺，一是商铺本身可以升值，二是也可以找机会在美国做生意。
美国媒体前呼后拥
宁华平是刘福的团友。至今，他在美国短短10天左右的看房行程仍历历在目，宁华平也来自温州，“大约在两三年前开始有了在美国买房的念头，可以用来自住，出租，将来孩子到美国留学可以住。”虽然他的孩子才上小学，但他认为这次金融危机绝对是一次低位买房的机会。
宁华平现在还记得中国购房团刚到美国的热闹场面，美国的各路媒体都被惊动了。在抵达美国第一站洛杉矶召开的媒体见面会上，CNN、全国广播公司、美国国家公共电台等主流媒体全都到场，华人媒体、中国驻洛杉矶部分媒体更是无一缺席，细数一下有中央电视台、新华社、人民日报、世界日报、星岛日报、新民晚报驻美国记者、人民网等。近百名记者，21个购房团成员（除去两个领队，真正成员19名），如果说一开始团员们还对CNN等充满了好奇，出于隐私的考虑，这个时候一些成员看到媒体拍摄就急忙躲避。
第二天的看房之旅同样隆重得不得了，洛杉矶一家地方电视台干脆开来了直播车，全程跟随。团员们同组织方交涉要求不要有媒体跟着，但得到的答复是，美国媒体有报道的自由，唯一可以做到的是不让记者们上购房团的车。于是出现了高速公路上六七辆小车围着购房团大车“前呼后拥”的滑稽场面。
真便宜，但是你真的敢买吗？
“在这次接待后我感到大家此行目的其实还比较模糊。我想‘模糊’是指在哪个城市购房不太明确，对购买‘法拍屋’期望过高，法拍屋往往在比较偏远的地方，社区环境不是很理想。”作为波士顿站接待人员的何思远事后告诉国内来访的媒体。何思远是21世纪美国麻州公司经纪人，由于是公司中唯一具有中国背景的成员，她被专门安排来接待这个购房团。
事实上团员们都有这种心理落差，“我们这一趟看到了美国房市的真实价格，这个价格与之前媒体报道宣传的价格并不一样。”耿直而善于总结思考的刘福说。去美国之前，很多团员们马上就想到“1美元拍屋”的故事，而“法拍屋”正是故事的主角。
但团员们也很快发现，便宜的房子可能意味着一大堆的问题。据美国当地媒体报道，加州有位买家在eBay上以4000美元买了个克利夫兰的房子，付钱后才发现，房子被列入市府拆除名单。拆除费用就得7000美元，完全由屋主负担。
对于海外抄底购房的人来说，还有一个无法忽略的因素：虽然外国人在美购房不存在法律障碍，但养房的后期费用却不低：一套两居室公寓每月管理费用约在500到1000美元，房产税按照Govern-ment估价缴纳，大约在估价总值的1%-6%。购房团有一站是在洛杉矶东面的以前是农场养牛为主的一个区域，这个新开发的大型社区，相对较偏远，240平方米大小的两层独栋别墅，占地约500平米，售价36万美金。这个价格比以前下跌了约五成，大家都觉得不算贵，与北京上海的别墅相比还便宜一些。但后继费用方面，房主需交房价1%-1.5%的地税，每月还要交300美元的物业管理费和物业税，另外五年一次的维修费用约5000美元。
这里所有的房子几乎都是在美国房产泡沫的最高峰时造起来的。马路和绿化都是新的，方圆几公里内看不到行人，车也是稀稀拉拉的几辆。一些房屋还在建造中。偏远的位置和生活设施不配套，让投资和自住的人都得好好掂量一下。“有些房子买来后可能还是个负担。”刘福说，美国看房之旅常“零成交”并不意外。美国目前的房价下跌幅度和由此产生的吸引力并不大，“1997年亚洲金融危机的时候，香港楼市大跌，到2004年跌到最低谷时一幢曾经1000万的房子，跌到300万！”对美国的房价有了一定研究之后的刘福认为，美国的房价远没有到底。“看了几站房之后，发现真正价格跌得多的房子，并不适合我们这样非美国本土的人去住，投资更是不太现实，而具备投资和实用价值的房子，比如波士顿学区的房，降幅仅仅在5%左右，不过房源会比以前充足一点。”
杀进美国的中国炒家会越来越多
美国洛杉矶KW房地产公司房地产经纪顾问范晓天说，“在美国，买房的程序非常复杂，前后所需要的时间远远超过了一个海外购房团队的总行程。更不用说在这短短10天左右的行程内大家还要飞越多个城市，那么在每个城市最多只能呆一两天！想想看，即便是对一个美国当地人来说，要在两天内决定买房也是件极其不容易的事，何况是那些连对美国几乎没有什么了解的外国人呢？”
但正如刘福所言，“这是一个开始。”“中国去美国留学、到美国投资的群体越来越大，对美国房地产的需求确实在增长，特别在金融危机情况下，这种兴趣被激发了出来。”
从这个购房团的成员可以分析，中国目前有这部分需求的人可以分为三类：一类是为子女留学作准备。团中好几个人是为了孩子去买房的。来自广州的何先生，目前小孩已在美国上学，他这次是借机去美国看看当地房子，以便在美国楼市低迷时期为女儿购置一套房子。第二类是投资，力求在相对低的价位介入，等待回报。温州的王女士在上海做生意，她主要是想投资住宅。第三类是公司运作，从商业的角度对写字楼、商铺等进行考察。团中有相当一部分是房地产公司市场部的负责人，主要是为公司的高端客户提供美国房产市场的第一手信息。
何思远在接受国内媒体采访时说：“我们公司在过去25年中接待过不少来自中国的个人投资者。他们一般在波士顿市区买公寓房，为他们孩子在波士顿上大学使用。随着中国经济迅速发展，来美国投资房产的中国人也越来越多。中国方面也组织邀请我们公司去中国参加房产展销会来满足国人投资国外房产的需求。”

各方论道房价走势
消息灵通、身手敏捷的炒房团再现江湖的背后，实质上房价出现了新一轮异动。对于普通购房者来说，我们既没有炒房团的雄厚资金，也没有他们敏锐的身手，但房价又确实是个关系到众人身家性命的玩意，我们不能不关注。未来房价究竟如何走势？我们不妨听听学者、业界大佬的判断，多个声音，也就多个参考。
文·苏丝 李颖娟
看跌派
论点一：中国房价无法止跌
代表人物：牛刀
（著名房地产评论家）目前中国经济面临通缩压力，在通缩的预期下中国房价无法止跌，只是平缓下跌还是大幅下跌的问题。他预计一线城市房价在2009年10月份之前降幅或达15%，被“炒过”的二线城市房价更会大降，从今年的情况来看，不仅仅是长沙、武汉、重庆，其实包括成都、合肥、南京、大连这些都经过资本炒作的城市的下降幅度都会比较大。
论点二：房地产复苏言之过早
代表人物：任兴洲
（国务院发展研究中心市场经济研究所所长）全球金融危机的影响还在继续，国内经济形势仍处在下行通道，房地产开发投资情况仍不乐观、去库存化及资金链维持任务艰巨等问题，短时间内不可能得到全面改观；因此，今年房地产市场将继续在回调期徘徊。
论点三：小阳春之后是寒冬
代表人物：曹建海
（中国社会科学院研究员）三个原因不支持房价上涨，一是供求还远远过剩，二是经济形势还处在一个下滑周期，第三则是居民收入跟房价之间的差距仍然过大，以北京为例，现在北京的房价收入比约是20：1，远远超出国际水平，1980年到2000年这20年，美国的房价收入比都是3倍。也许过了这个小阳春，很快又会面临严冬。

一帮扫比，装的像个人似的，房价就这帮人炒起来的。千古罪人。遭人唾弃。诅咒你们断子绝孙。